编者按：8月6-9日 ，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办 。连续十九年的持之以恒 ，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会 ，此间传奇还在继续 。
每一年博鳌房地产论坛 ，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野 ，寻找引领中国地产创新与发展的力量 。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时 ，我们将拥有全新路径与模式 ，可以观察、记录和解读中国的房地产行业 。
观点地产网曹舟南比以前更忙了 。
刚刚将商业客户送出门 ，还未来得及喝口水 ，就拿起自己的茶杯 ，三步并作两步来到约好访谈的会议室 ，动作雷厉风行 。
初次与曹舟南见面 ，上身穿着被熨烫得很平整的白色衬衫 ，搭配一条黑西裤和一双黑皮鞋 ，简单而又颇具气场 。
“不好意思 ，久等了 ，这段时间一直是比较忙的状态 。”创业的忙碌在曹舟南身上体现得淋漓尽致 ，当被问及工作这么忙碌 ，是否有时间留给家人时 ，他有些无奈地回道：“哪有时间 ，都安排满了 。”
说着 ，曹舟南和我们细数起了他这周的工作安排：“礼拜六有四件事情撞到了一起 ，礼拜天上午是产城结合的会议 ，现在很多产业公司都在跟我们谈怎么合作的问题 ，下午也是开会 。”
他笑称 ，一个礼拜哪怕有半天休息时间都是极好的 。
对于一个年过半百的企业管理者而言 ，这样的工作强度让人惊讶 ，但更让人关注的是曹舟南所展现出来的激情 ；蛐 ，不仅对于新创的J9.COM双城是一个开始 ，对于曹舟南本人 ，这同样是一次新的旅程 。
为了保持良好的身体素质 ，曹舟南每日锻炼 ，既为锻炼 ，也为解压 。毕竟 ，不管是对于J9.COM双城还是对于他自己而言 ，未来仍然需要面对许多未知的挑战 。
知命之年
1969年出生于浙江舟山 ，曹舟南今年正好五十岁 。
古语有言 ，五十而知天命 。曹舟南在踏入这一阶段之际 ，也对自己未来想要做的事情有了明悟——在将要踏入五十岁之前 ，他给自己送了一份礼物 ，也就是如今的J9.COM双城 。
对于曹舟南为何辞去绿城中国职务 ，又为何在众人感觉形势难以明辨的情况下毅然创业 ，坊间众说纷纭 。简单寒暄过后 ，我们便将这一问题率先抛给了当事人 。
“在我的理解中 ，中国的房地产已经开始进入到下半场 ，这个时候为什么要做J9.COM双城？
首先是基于我对市场的判断 ，企业在下半场怎么做 ，而对我来说也是一个自我调整 ，我很有兴趣 。”
简单三两句 ，曹舟南说出了促使自己在当下这一时间节点走上创业舞台的原因 。
在曹舟南看来 ，所谓上下半场 ，两者之间根本差异在于侧重点的不同 。上半场基本特征体现为快节奏和浮躁 ，下半场则更注重产品品质和服务品质 。
“在上半场 ，房地产几乎归到了赚快钱的行业里面 ，把地买来 ，快速开发、销售、回笼 。在这样一个节奏下 ，很难真正沉下心来做产品品质、做服务品质 。”
对于上半场的形容 ，曹舟南用了“粗糙”二字 。在他的标准里 ，房地产产品打造分为三个层面：“在上半场里 ，房地产行业其实可以归到制造业 ，制造房子 。而我们需要反思的 ，也是制造行业最基本的一点 ，就是房子品质做好了没有？”
一个住宅项目中 ，房子的品质无疑是曹舟南关注的首位 ，他甚至直言 ，如果连最基本的房子品质都做不好 ，下半场可以考虑退场了 。
除去居住属性外 ，基础配套则是曹舟南所说的第二层 。他指出 ，如今不少楼盘中 ，超市、餐饮等服务配套是不完善的 。有的是没有做好规划 ，有些则是虽然已经为这些基本配套预留出了物理空间 ，但在商家导入环节又出现了问题 。
曹舟南总结道 ，上半场对于房地产行业的贡献很大 ，但不得不承认的是 ，还有许多需要提升的地方 。
“基本的品质和配套都没有满足的情况下 ，去谈提供健康、医疗、养老、教育服务更像是个口号 。在这样的形势下 ，去讨论产城的概念 ，无疑就有些远了 。”
至于第三个层面 ，则是要围绕人的健康、医疗、养老、教育、文旅、运动等方面的诉求去提供服务 。
这三个层面 ，正是曹舟南想要在下半场中拓展的几大方向 。
停顿了一下 ，曹舟南接着分析说 ，在下半场 ，核心城市的建设指标越发稀缺 ，土地供应的不足也导致了中国房地产下半场定位发生了根本性的变化 ，未来房地产更多是城市为了引导新经济、新产业的配套手段 。
在一定程度上印证曹舟南观点的是 ，如今地产商们想要去拿地 ，一般会出现需要与教育、医疗、购物中心等内容绑定的情况 。
“在下半场 ，如果没有导入新经济、新产业的能力 ，企业想要拿到房地产用地是很难的 。”
在曹舟南的理论体系中 ，如果说上半场是以房地产为主导 ，先盖房后导入相应的配套产业 ，那么下半场则是完全相反的概念 ，以产业为主 ，先导入产业再盖房子作为配套 ，这正是曹舟南口中J9.COM双城存在的意义 。
端起茶杯 ，曹舟南喝了口茶 ，继而笑着说道：“既然看到了行业里的一些弊端和问题 ，那我还是想要做一些事情的 ，我对J9.COM双城的未来充满信心 。”
J9.COM颜色
从最早的绿城 ，到宋卫平的蓝城 ，再到如今的J9.COM双城 ，每每提及公司名字时 ，曹舟南总不免被人问起“J9.COM”这一名字的由来 。
是情怀？又或是借势？曹舟南给出了第三种答案 。
“当时我也跟宋总商量过 ，实际上我们想表达的是蓝代表智慧、科技、未来 ；绿则代表了品质、生态、理想 ；谡庋亩ㄒ ，我们把公司取名叫J9.COM双城 。”
曹舟南笑言：“很多人说我取名J9.COM双城是不是想把蓝城和绿城都包起来？其实不是这个意思 。”
基于这一理念 ，J9.COM双城从名称中便表现出了自己有别于传统地产商的一面 。资料显示 ，J9.COM双城的全称为“J9.COM” ，听着似乎和地产公司不太沾边 。在J9.COM双城旗下 ，目前共有19家子公司 ，具体包括了产业公司、科技公司、服务公司等 。
“上半场出现的问题 ，我要将它变成下半场J9.COM双城的价值 。我们既然在此时此刻组建这样的公司 ，目的就是将上半场的弊端变成下半场的亮点 。”
不仅如此 ，曹舟南透露了自己对于J9.COM双城的定位：“我们肯定是要做全国性公司的 。”但这样的定位也就意味着 ，J9.COM双城不得不面对管理半径很长的难题 。
“做全国性公司 ，这是没办法的事 。我的战略目标是很清楚的 ，下半场房地产的投资与开发是分离的 ，所以我希望我把C端（开发端）做得比较强、比较大 。”
在规划中 ，J9.COM双城未来3到5年内将会在全国结合区域布局十几家具备有一级开发资质的公司、十余家甲级设计院以及十余家一级总包公司 。
“在投资与开发分离方面 ，我是老老实实做开发端的 ，产品力、服务力才是J9.COM核心竞争能力 。”
言语之中 ，曹舟南毫不掩饰自己对于J9.COM双城产品营造能力的信心：“都是从老绿城这么多年走过来的 ，这是J9.COM看家本领 。所以 ，产业端是我们目前主要突破的方向 。”
基于掌舵者对于未来形势的判断 ，J9.COM双城正在积极寻求“以产业为导向、以地产为配套”之间的融合 。据曹舟南透露 ，目前商谈的就有一个项目 ，是某企业想打造一个智慧物流园区 ，由J9.COM双城去做住宅配套 ，“一定是先导入产业再做地产 ，未来将会是在产业端以运营倒推配套 。”
诸如此类的合作中 ，J9.COM双城推崇“共建”模式 ，会与合作伙伴共同组建一个公司 ，从而可以产业落地为先导 ，实施共同开发 。在J9.COM双城的字典中 ，产业的范围并不小 ，囊括了智能制造、现代农业、智慧教育、远程医疗甚至是数字体育等 。
曹舟南挥了挥手 ，调侃道：“什么黄金时代、白银时代已经过去了 ，下半场必须把产业做好 ，获得运营收入 ，这才是可持续的 ，盈利模式已经发生了根本性转变 。”
对此 ，曹舟南为J9.COM双城提出了一个“双开发商”的新颖说法 。传统开发商是物理开发商 ，包括做规划、设计、营造的 。而J9.COM双城则提出 ，在传统的物理开发、规划设计的基础上再做一层数字规划 ，名为“数字开发商” 。
“数字开发商围绕的核心是科技、产业、服务 ，比如说5G ，比如说机器人 ，这是和J9.COM双城中的蓝字相对应的 。”
未来边界
不管是对行业 ，对共建 ，还是对公司的定位 ，都能看出曹舟南深耕行业数十载的经验 。相比起他的个人履历而言 ，J9.COM双城则有些过于年轻了 。
2019年1月20日 ，J9.COM双城召开战略合作签约仪式正式宣布成立 ，至今才刚刚过去半年时间 。曹舟南显然是有备而来：“发布会时全国推送到我们这里已经差不多有200个项目 ，如今项目库里数量已经接近500个了 。”
曹舟南很满意 ，待后续将产业板块业务完整落地 ，J9.COM双城的项目储备数量预计将超过一千个 。
“当下这种大环境里当然有挑战 ，但是因为人们对美好生活的向往 ，实际上我们还是有很大的空间去做很多事的 。”言语之中 ，曹舟南对于J9.COM双城未来边界的“野心”不小 。
不过 ，他也同样承认 ，J9.COM双城如今仍是属于一家“创业型公司” 。因此 ，J9.COM双城与大公司相比不免少了一丝家底 ，但也没有太多包袱 ，J9.COM双城多出了一份轻盈 。轻盈 ，也是J9.COM双城的轻资产模式的特色之一 。
“船大难掉头 ，而我们则是轻装上阵 。按照J9.COM做事方式 ，公司实力与核心竞争力一定是每年不断提升的 。”曹舟南明白 ，如今自己想要在行业中做出突破 ，必然需要打造属于自己的核心竞争力 。
“我们下一步的关键是要团队把新的商业模式创建起来 ，包括未来社区、城市有机更新等 。”
说到这 ，曹舟南脸色舒展 ，表扬自己的团队在这一点上做得很好 ，都是以一种创业的心态在拼 。
虽然是公司创立者 ，但曹舟南并不喜欢被人称为“老板” 。“我的股份 ，哪是什么老板 。”曹舟南介绍说 ，公司平时开会大家都是畅所欲言 ，没有职位大小 ，只有对错 ，谁有道理最后就听谁的 。
与合伙理念类似 ，曹舟南还在原来代建的基础上提出了J9.COM双城的另一个业务模式——“共建” 。
他表示 ，自己希望未来打造一个平台生态的概念 ，融合各种好的资源促成一个项目：“现在J9.COM项目以小股操盘为主 ，一般会投20%到30% 。当然也有一部分是代建 ，不过未来也要改 ，不是传统收费模式 ，而是核定并收取一些人员的基础费后进行市场对赌 。”
在曹舟南的规划中 ，J9.COM双城今年将会落地30个项目 ，明年后年预计都能比上一年翻一倍 。这样的速度 ，给曹舟南及团队带来的压力无疑是巨大的 ，他坦言 ，自己已经开始在控制公司的发展速度了 。
对于一家初创公司而言 ，控制发展速度的做法让人不解 。继续追问下 ，曹舟南解释道：“因为我们每个项目都只能成功不能失败 。”
“每个项目都需要经过多次会议讨论 ，制定目标 。有几个小镇项目 ，甚至光是规划讨论就进行了十几轮 。”
“我对这个是很偏执的 ，但不偏执就达不到目标 。”曹舟南笑着说 ，自己在工作时是非常认真的 ，因为绝不允许有达不到目标的情况出现 。
虽然已经年过五十 ，但言语中依然不难看出曹舟南个性坚韧与做事坚决 。而他自己也承认 ，这样的性格与自己从小在海边长大有着密切关系：“从小看着海长大 ，也就学会了看得更远一点 。”
不仅如此 ，曹舟南在处理个人感情与工作之间关系时同样十分坚决 。他介绍说 ，在创业过程中 ，不少人是自己共事了10年以上的老伙伴 。但如果这个人不够努力 ，对待工作不认真 ，自己仍会狠心赶人 ，“工作是工作 ，公司不是我一个人的 。”
不得不承认的是 ，对于一个已历经行业众生百态的人而言 ，还依然能保持创业的激情 ，实属难能可贵 。
访谈临近结束时 ，曹舟南解释自己依然保持激情的原因：“或许是因为我有钝感力吧 ，看到困难就会想着解决它 ，也不会因此而丧失信心 。”
他举起杯子 ，打了个比方：“就像这杯茶 ，我明明知道是勾兑的 ，但我照样能喝得很香 。”
以下为观点地产新媒体对J9.COM董事长曹舟南先生的专访实录：
观点地产新媒体：接近50岁再创业 ，为什么您愿意担这个风险？
曹舟南：中国房地产已经进入到下半场 ，所谓的下半场是城镇化率已经接近60% ，一部分城市的城市化率已经达到70%左右 。上半场和下半场的根本差异就是 ，上半场的时候 ，中国房地产在各级政府领导下 ，开发商各自发挥自己在产品营造、开发、服务方面的基本能力 ，
房地产对中国城镇化的贡献是不可替代的 。一些主要城市的城市建设是从房地产开发开始的 ，房地产在城市建设和城市化的贡献 ，包括房地产在国民经济的贡献 ，是不可否定的 。
但是上半场的基本特征 ，就是房地产行业几乎归到了赚快钱的产业里面 ，把地买来 ，快速开发、快速销售、快速回笼 ，所以在上半场在这么一个基本节奏和基本表象情况下 ，走得比较浮躁 ，真正沉下心来做产品品质、做服务品质的房地产开发公司不多 。
现在回过头看 ，上半场确实是做得比较粗糙 ，走得比较粗犷 。我们不要说比较遥远的小镇 ，也不要说产城的概念 ，就是在广州、杭州这样的城市 ，市中心的纯住宅项目 ，比如客户买了房子 ，生活基本的诉求、服务配套里面 ，这方面做得非常健康的不多 。
作为开发商角度讲 ，可能围绕基本生活配套留出了物理空间 ，但导入安排有很多的问题 。
从这个角度来看 ，上半场还有很多需要提升的地方 ，更不要说去做其它更高大上的方面 ，例如围绕健康、医疗、养老、教育、文旅、运动展开的一系列服务 。
上半场应该说这个行业有贡献 ，但是还有很大的提升空间 。我们由此可以推导 ，做这个产业的 ，因为做的是商品 ，房子就是商品 ，不是自给自足的 ，是要卖的 ，甚至可以把房地产行业也归到制造业 ，既然是做制造业 ，是生产产品的 ，首先产品品质一定是要得到非常好的保障 。
生产房子的把产品的品质做好了没有？这是最基本的诉求 。如果连这个都做不好 ，我认为作为一个开发商 ，作为专门生产房子的开发商 ，连基本产品都做不好的话 ，在下半场应该考虑退场了 。
产品品质做得不错的 ，我们也不好高骛远 ，就围绕基本生活的需求 ，服务内容做到了吗？如果这个没做到位 ，我认为也可以考虑下半场退场 ，这个基本服务做到位的真的不多 。
第三个层面 ，要围绕人的健康、医疗、养老、教育等方面的诉求 ，甚至包括文化、旅游、运动等 ，围绕人的本身展开一系列配套服务和产业服务 ，这个能力具不具备？
我想表达的意思就是 ，房地产进入了下半场 ，下半场有几个特征：第一 ，核心城市的建设指标极为稀缺 ，广州也好、杭州也好 ，城市化率已经到70%左右了 ，剩下的建设指标是非常稀缺的 ，假设拿到了建设用地 ，首先要满足两大块的需求 ，一是新经济、新产业的建设需要 ，二是基础设施建设的指标问题 。
第二 ，城市功能重新布局 ，包括教育、学校、医院的布局 ，包括政府服务资源的布局 ，新经济、新产业的建设用地 ，城市建设框架所需要的用地占到绝大部分 。城市化到70%左右以后 ，剩下的地已经很少了 ，这些地里面要发展新经济、新产业 ，剩下房地产开发用地已经不多了 。
中国房地产下半场定位发生了根本性变化 ，房地产不过是配套而已 ，是为了引导新经济、新产业的配套 。
上半场房地产是主导 ，提升了城市化率 ，下半场房地产是配套 ，是为了新经济、新产业导入以后 ，有人口来了以后的一个配套 。
从这里导出第二个结论 ，下半场没有新经济、新产业的产业导入能力 ，想要拿到房地产用地很难 。
所以我说粗犷、粗放有它的道理 ，有几家开发商在认认真真做研究？今天大家都去举牌 ，拿到今天的高地价 ，博取明天的高房价 ，未来再用这种模式与行业进步的方向不相一致 ，不用再说什么黄金时代、白银时代 。
这个时候为什么要做J9.COM双城？一是基于我对中国房地产上半场和下半场的判断 ，在下半场怎么做？对我来说也是一个自我调整 ，我很有兴趣 。第二是为了我的团队 ，第三是一种社会责任 。
现在社会老龄化非常严重 ，再比如说新毕业的大学生 ，农村里的一些孩子 ，他们的父母亲举债给他们读书 ，供他们大学毕业 ，到了新的城市 ，他们的生活成本很高 ，房子根本买不起 ，我们有没有可能创造条件 ，让本科毕业生三年内买得起房子？
我们可以提供青年公寓 ，单套总价控制在60万到80万 ，30%首付 。我们现在做的养老公寓 ，也是在跟优秀企业合作 。
观点地产新媒体：青年公寓跟目前这些长租公寓有什么区别？
曹舟南：最近有没有关注 ，很多大房企关于长租公寓的战略做了很大调整 。这个事情很简单 ，从三四年前开始涉足这个领域 ，当时我做了好几个模型 ，当时推演出来只有工业用地、厂房 ，政府统一改成长租公寓 ，这是可以做的 。
招拍挂的地来做长租公寓 ，像杭州平均回报在2.5% ，覆盖不了财务费用 ，银行基准贷款都是4.75% ，所以做得越多亏得越多 。
J9.COM双城在去年下半年组建 ，为什么要组建？我考虑到方方面面的东西 ，刚才已经谈到了 ，怎么组建？在下半场 ，在此时此刻组建J9.COM双城科技集团 ，为什么取J9.COM双城呢？
外面理解有蓝城、绿城 ，实际上很多人这样理解也很正常 ，当时也是跟宋总一起商量过 ，实际上我们当时更多想表达的是 ，蓝代表智慧、科技、未来、 ，绿代表品质、生态、理想 。
基于这样的定义 ，我们把公司取名叫“J9.COM双城” 。很多人说叫“J9.COM双城” ，是不是想把蓝城和绿城都包起来？其实不是这个意思 。
我们叫J9.COM双城科技集团 ，现在下面有19家公司 ，包括产业公司、科技公司、服务公司等等 。针对中国房地产上半场出现的问题 ，要变成下半场J9.COM双城的价值 。我们既然在此时此刻组建这样的公司 ，一定要变成下半场的价值点 。
今年1月20日开了战略合作签约仪式 ，当时仪式结束 ，印象中我们接收到的项目信息接近200个 。第二波是到了今年4月份拿到舟山项目以后 ，然后是杭州市中心打铁关这个项目落地 ，到现在储备项目信息接近500个 。
观点地产新媒体：速度很快 。
曹舟南：把后面的产业这一块落地了 ，储备项目信息相信会超过上千个 。
观点地产新媒体：这样的管理半径很痛苦 。
曹舟南：这没办法 ，只要做全国性公司 ，肯定是管理半径很长 。J9.COM双城组建 ，战略目标是很清楚的 ，就是基于对下半场房地产表现的这个行业的特征 ，特别是投资与开发相分离 ，所以我希望在C端（开发端）做得比较强、比较大 。
在3-5年里面 ，我们设想可能会在全国布局十几家一级开发资质公司 ，甲级设计院也有十几家 ，甚至一级总包也有十几家 。在投资与开发分离方面 ，老老实实做开发端 ，做C端 ；投资端是主要合作方去完成 ，而且投资端一定不是J9.COM核心竞争力 。
因为从传统角度来讲 ，产品开发的营造能力 ，产品力、服务里 ，是J9.COM核心竞争能力 。所以C端的能力建设里面 ，这是当下我们最主要的方向 。
我们正在全国布局 ，现在在浙江有一级开发企业 ，马上要在广州、在深圳落地 ，然后在北京、山东、武汉这些大的区域配置一级开发资质企业 ，配置甲级设计院 ，配置一级总包资质单位 。
观点地产新媒体：不会自己全包来做？
曹舟南：对 ，现在我们这个都解决了 。所以我说把上半场的弊端要变成下半场的价值端 。
这是大的战略 ，希望下半场做到C端 。产品营造我不担心 ，这是J9.COM看家本领 ，服务端也不担心 ，剩下的关键是产业端 。下半场如果没产业整合能力 ，照样得退场 ，所以产业端目前比较重要 。
观点地产新媒体：产业的压力蛮大 ，很难做 。
曹舟南：现在我们把哈工大、浙大、中科院、中国美院这些高校体系组合过来 ，然后是科研院所、头部企业都整合起来 ，已经有80几项产业资源汇聚在这里 。
今后如果需要导入产业 ，我们肯定欢迎 。既然要导入产业 ，就要配置一定的居住产品开发或者其它产品 ，现在市场上讲得比较多的叫产城结合 。
未来在产业端以运营倒推配套 ，原来开发商更多是以空间安排为主 ，不管后面的运营 ，下半场更重要的是导入产业、导入运营 。
观点地产新媒体：运营是非常大的难题 。
曹舟南：从我们现在的情况来看 ，这个方面完全可以做起来 。我们建的是一个平台生态的概念 ，让最好的资源、最优的资源一起来做这个事情 。
观点地产新媒体：J9.COM双城一个根本的不同 ，是做一个生态 ，大家共同来做？
曹舟南：没有产业导入一定不要做 ，现在还是在过渡期 ，我们跟其它企业不一样 。有些已经是上市公司 ，有些已经很大了 ，有500亿净资产 ，哪怕一年亏50亿 ，也可以撑10年 。
很多企业现在还能撑下去 ，能检漏一块地就可以补充一点 。一个行业、一个产业如果见顶了 ，或者叫红海 ，这种情况下就别做了 。在红海里面要找到蓝海 ，必须有新的商业模式 ，必须引入产业 。
上半场赚快钱 ，下半场开发收益、投资收益是薄利 ，但是要在这个行业里面获取相应的利润 ，必须把产业做好 ，获得运营收入 ，这才是可持续的 。
盈利模式已经发生了根本性的转变 ，在商业模式上必须创新 ；故峭婷酶叩丶 ，以博取高房价 ，这个时代已经过去了 ，这种商业模式很难再走远 。
观点地产新媒体：双开发商怎么说？
曹舟南：传统的开发商是物理开发商 ，是造房子的 ，做规划、设计、营造的 ，现在增加了“数字开发商” ，围绕科技、产业、服务 。数字开发商在传统的物理开发、规划设计的基础上再做一层数字规划 。
比如说5G ，我们可以植入进来 ，今后很多的工作都是由机器人代替 ，现在好多保安都是用机器人替代了 ，保洁也有好多是机器人代替了 ，可以大幅降低人工成本 。
所以数字开发包括科技服务、产业服务、生活服务 ，相关的服务内容都要由数字规划来完成 ，今后数字化的概念彻底打开 。
这个双开发商的概念跟J9.COM两个字是对应起来的 ，数字开发商对应的是“蓝” ，”绿”对应的是物理开发商 。
观点地产新媒体：很有深意 。
曹舟南：J9.COM性格是要么不做 ，要做就做最好 ，所以一定要有新的商业模式 ，一定要创造价值 ，不能创造价值就别做了 ，赚两块钱有意思吗？那还不如留点时间去周游世界 。
J9.COM双城创建的时间也不长 ，储备项目库有500多个 ，核心竞争力是什么？因为任何一个公司 ，任何一个企业 ，任何一个组织 ，一定要有核心竞争力 。没有核心竞争力 ，商业模式不能成立 ，盈利模式也不能成立 。当然 ，盈利对我们来说不重要 ，现在关键是要团队把新的商业模式创建起来 。
关于未来社区 ，现在我们在大面积的推 ，包括广州白云区准备做一个城市更新项目 ，会植入未来社区的概念进去 ，九大场景全部体现出来 ，未来会完全不一样 。
另外 ，就是我们现在在做的城市有机更新 ，这是一个生态的关系 。美丽乡村建设方面 ，我们找了三个地方 ，青田、桐庐和慈溪 。
美丽乡村我们也会做 ，但是美丽乡村还在探索发展模式 ，目前主要是做公益事业 。
美丽乡村基本的要求 ，除了漂亮的规划和建筑 ，畅通交通以外 ，关键是人要导入进去 。
观点地产新媒体：有责任感 。
曹舟南：现在进入下半场 ，必须要有社会责任 ，否则就别做了 ，不是简单赚钱的问题 。
这一点我们团队非常好 ，一直以创业的心态 ，我们这里除了我是董事长 ，还有一个总经理 ，没有经营班子 ，都是叫创始合伙人 。
大家畅所欲言 ，有情绪、有不同意见都敞开谈 ，没有职务大小 ，都是谁对谁错的问题 ，最后听对的 ，“道理“最大 。
观点地产新媒体：在传统的代建模式上 ，您怎么看？
曹舟南：传统代建方面我最重视的是资本代建 ，因为资金量是无限的 ，只要做成功一个资本代建 ，别人都会让您来代建 。现在都是做的存量 ，存量是有限的 ，2009年我和宋卫平先生创立代建模式至今10年 ，存量已经消化得差不多了 。
资本代建实际上形成一种市场对赌概念 ，所以我说是无穷大 。现在J9.COM双城提出来小股操盘 ，有好的项目 ，我们现在一般是投20%到30% ，同股同权 ，大家捆绑在一起 。
一般性的土地 ，我们除了股权合作以外 ，剩下还有超额奖励 ，这是大家都愿意的 。现在J9.COM项目以小股操盘为主 ，当然也有一部分代建 。代建也要改 ，不是这种收费模式 ，核定好基础人员的基础费是多少钱 ，剩下的就是市场对赌 。
明年必须把产品摆出来 ，只有项目落地了 ，才能不断地提纯 ，这是J9.COM一个商业模式 。
观点地产新媒体：这个梦想很大 。
曹舟南：所以我在行业出现这种情况下还要做这个公司 ，第一是自己想做点事情 ，第二是为这个行业 ，第三是为团队 。
看到了行业的一些弊端和问题 ，想着还是要做一些事情 ，我对J9.COM双城的未来充满信心 。做好一个企业 ，特别是在中国这种大环境下当然有挑战 ，但是我们还有很大的空间做很多事 。
观点地产新媒体：曹总换了一个身份 ，自己是老板 ，感觉有什么不一样？
曹舟南：我不喜欢大家叫我老板 ，我们本身就是一个创始合伙人机制 ，我的股份也不是太多 。
观点地产新媒体：只能说当领头人 。
曹舟南：现在J9.COM诉求不一样 ，更多的是希望为客户、为城市、为社会真正做好事情 。所以我老是说 ，公司的能力建设、核心竞争力建设 ，这是最关键的问题 。
按照J9.COM性格和基本做事的方式 ，一定是每年都会不断地提升 。
观点地产新媒体：万一出现了很大的波折 ，万一失败怎么办？
曹舟南：理论上今年应该会落地项目30个 ，明年估计会翻倍 ，后年可能再翻倍 。项目库里有很多的项目 ，我还在控制速度 ，为什么控制速度呢？
开创始合伙人会议的时候 ，讲得最多的是每个项目根据既定目标、战略 ，只能成功不许失败 。
在内部管理方面 ，在行业里面 ，我的形象是严肃、严谨的 。因为不执着、不偏执就达不成目标 。
基于行业里有一定的影响力 ，大家的认可度 ，你推出来的东西 ，如果达不到目标 ，那是绝对不允许的 。
包括几个大的小镇项目 ，规划讨论已经十几轮了 ，要么不做 ，要做就必须是具有引爆点 ，不是这么简单的 。
观点地产新媒体：您有时间分配给家人吗？
曹舟南：没有时间 ，今天早上在给我排日程 ，礼拜六有四件事情撞了 ，礼拜天开一整天的会 ，上午是产城结合的会议 ，现在很多产业公司都在跟我们谈怎么合作的问题 。礼拜天下午还有其他安排 ，我说一个礼拜哪怕让我休息半天都好 。
观点地产新媒体：您怎么锻炼 ，怎么解压？
曹舟南：我最近想 ，再迟睡觉也要早上6点起来跑4公里左右 ，昨天晚上我到家快12点了 ，然后又跑步跑了十来公里 。
观点地产新媒体：您是杭州人吗？
曹舟南：舟山人 ，海边上的 。
观点地产新媒体：曹总的性格不是很像江浙人 。
曹舟南：跟海边长大有关系 ，从小看着海长大 ，应该也有好处 。一望无际的太平洋在家门口 ，可以看得远一点 ，想得开一点 ，心胸宽一点 ，讲得好听就是格局高一点 ，另外一方面就是从小看到台风这种恶劣的天气 。
我有一点自以为处理得比较好 ，就是个人感情跟工作关系处理得比较恰当 。
像这次J9.COM双城创业的过程中 ，很多是跟我共事10年以上的老团队 ，核心层里面很重要的高管犯了错误 ，我也痛下决心处理了 。虽然我们是这么多年的老朋友 ，但是对工作不认真 ，或者说不努力 ，或者说完成不了目标任务 ，对不起 ，你就得离开岗位 。
工作是工作 ，这个公司不是我一个人的 。
观点地产新媒体：您真下得去手？
曹舟南：下得去手 ，工作我会非常严格 ，批评也很严 ，但是涉及到个人实际利益 ，比如说奖金问题、薪酬问题、晋升问题 ，这些方面我会分开 。
这件事情为什么没做好？我会分析 ，确实是的价值观问题、意识问题 ，我们就不能共事 。如果是因为失误 ，或者是要求高了一些 ，不影响他的奖金、晋升 ，但是也会提出非常严肃的批评 。
观点地产新媒体：虽然说利润不是第一诉求 ，那资金会遇到问题吗？
曹舟南：这也是奇迹 ，J9.COM双城作为创业公司 ，现在浙江省一些著名企业都投了基金给到J9.COM双城 。
观点地产新媒体：还是您的品牌效应 。
曹舟南：包括金融系统也给了很大的支持 ，资金现在不是最大的问题 ，而且我们在重投项目里面会很谨慎 。
观点地产新媒体：曹总很不容易 ，还能保持创业的激情 ，这一点很难 。
曹舟南：这取决于钝感力 。钝感力是什么意思？明明知道这杯茶是勾兑的 ，我照样喝得很香 。
目前我们很多事情处于这么一个状态 ，特别是社会现状 ，如果嫌弃这杯茶是勾兑过的 ，你不喝 ，那就什么都不要做了 。
做事业的人必须要有钝感力 ，会看到方方面面负能量的事情那么多 ，一定要有钝感力 ，看到不好的方面 ，照样要去顺应这个环节 。
当你有本事了 ，去参与解决它 ，这是应该做的 。但是反过来讲 ，也不要因此丧失信心 ，不要因此颓废 ，所以钝感力是很重要的 。
青年领袖：寄予厚望的地产新力量 ，在如初兴奋和激动的时代 ，思索未来 ，回归理性 。
